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地产行业愁云惨淡 上市房企财报“难产”
发布日期: 2022-04-11 10:27:55 来源: 江苏经济网

每年的3月份是上市公司发布财报的集中期,上市房企亦不例外。上市公司发布财报,从社会公共层面来说是为了公布上一年的业绩、利润、常规业务、新业务开展情况、股价及股东收益等,让各界对该公司的经营状况有一个全面的了解,便于股民和机构进行投资参考。从经济领域的专业角度而言,财报则更像是一张答卷,给证券管理部门一个考察的依据,上市公司的股票得以继续发行,反之如果财报不发布或推迟发布,上市公司将面临停牌处罚。

“差等生”不肯交考卷

拖延理由五花八门

财报是把“双刃剑”,不发布面临处罚,发布了如果数据不够漂亮,则面临股价下跌、市场信心缺失的风险。这把“双刃剑”对于2021年刚刚经历行业深度调整的一些上市房企们来说,可以说是一个两难选择题。

距离3月31日的最后节点已经过去一周多,很多上市房企的财报依然难产。新力控股不发财报的理由是,公司没人,做财报的主要雇员离职;世茂延发财报的理由是,受疫情影响,管理层人员被隔离;佳兆业则表示受深圳疫情影响,总部大楼被封。有不少交不出财报的房企,直接将原因归结为公司裁员太狠,没人做事,所以交不出财报。这些房企用疫情不可抗力为理由,拖着不交财报,更像是在给自己找一个相对合适的解释和理由。

也有一类房企用一种相对“巧妙”的方式,规避“财报表现不佳”带来的市场风险,就是向多年合作的会计师事务所“求援”,希望会计师们能“大笔一挥”,在自己的财报上爽快签字,为其财报信用背书。

今年1月28日,港资房企合生创展股价遭遇了自2009年以来的最大跌幅,盘中一度跌逾三成,一天市值便蒸发60多亿港元。引发这场股价意外暴跌的并不是资本市场常见的债券兑付危机,而是老伙计“普华永道”的突然辞职。前一天,合生创展官宣辞退合作18年的审计所——普华永道,解释理由是双方未对2021财年的审计费用达成共识。普华永道则说“尚未收到要求合生创展补充的详细材料,导致无法执行相应的审计程序”。言下之意,合生创展提交的审计资料不全,财务不够透明,自然财报也就无法签字了。

北京京师律师事务所李俊祥律师表示,因为“审计费用未达成一致”,会计师事务所提出辞职,只是一种比较委婉的表述,实则是会计师事务所不愿背上巨大的信用风险。2015年,普华永道就曾陷入一场与佳兆业的财务造假纠纷中,最终双方合作决裂。2021年恒大“爆雷”后,与之合作有17年之久的普华永道遭到香港财务汇报局的质疑,原因是普华永道在恒大2020年财报审计意见中,只发表了无保留意见,并没有提及其经营的不确定性。

2021年房地产行业业绩并不如意。来自同花顺数据表明,截至2022年3月30日,在证监会行业分类下的125家上市房企中,有61家发布了业绩预警。其中,首亏的有13家、预亏的有12家、预减的有16家。业绩不如去年的房企占比达到了67.2%。

“市场虽然不好,但财报不能不漂亮。”楼市下行期,房企自己能“做”出漂亮的财报,但需要头部会计师事务所签字,给出信用背书,信用压力自然传导到了会计师事务所身上。而一些国际头部会计师事务所出于“爱惜自己羽毛”的考虑,不愿意用自己多年积累的信誉做交易。于是,在今年3月31日港股上市公司发布上一年财报的截止日期之前,许多上市房企与头部会计师事务所“和平分手”,转而跟一些小型会计师事务所合作。

“优等生”信心不减

还是超十万亿的大市场

今年的年报发布季,地产行业充斥着愁云惨淡的气氛。敢于面对公众和股东,赶在最后截止日期之前公开发布财报的房企则是真正的实力派,万科便是其中的代表。

3月31日,万科董事会主席郁亮走上主讲台时不再像往年那样的从容和潇洒,黑西装白衬衫,干练与职业之余也透露出一份凝重与严肃。郁亮说,自己在业绩会前的一个夜晚心中十分忐忑,就像一个学生没考好试,拿着成绩单给父母看一样。忐忑的原因正是2021年万科出现了上市31年来的第三次利润下滑,2021年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属上市公司股东净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

虽然整场业绩会“低调、谦虚、认错、找原因、想办法”,但万科作为行业龙头,2021年营收业绩仍是“保持正极”的房企,对未来的发展“充满”信心和底气。会上郁亮给2022年的工作任务定调:止跌企稳,稳中提升。具体措施方面,郁亮在《致股东书》中提到,2022年公司将以开发经营本业为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决分散、操盘表现不稳定的问题,推动产品的系列化和标准化。同时严格投资管理,投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。对于2022年乃至更远的未来,万科的底气首先来自郁亮总结的两个外部基础:一是国家有利于市场稳定的政策措施不断出台,二是房地产仍然是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。

逆市之下,有实力的不仅万科一家。新城控股也赶在3月31日之前公布了2021年财报公布:期内实现销售金额2337.75亿元,实现营业收入1682.32亿元,同比增长15.64%,实现归属上市公司股东净利润125.98亿元,扣非归母净利润102.45亿元。在业绩会上,新城控股管理层表示,未来将在稳健安全的前提下稳步推进各项经营活动,目前的可售货值不少于2800亿元,可见实力超强劲。业绩会上,新城控股董事长王晓松重提了“房地产行业从冲浪运动改变为帆船运动”的观点:行业的浪是可以看到的,但风是看不到的,只有不断提升自身能力,找准风向,才能迎风而上。

2021年上市公司财报显示,去年是房地产行业深度调整的一年,重新洗牌在所难免。据统计,2021年的内房股营收榜易主,碧桂园以5230.64亿元坐稳头把交椅,万科以4527.98亿元位居第二,中国海外发展以2422.41亿元位居第三。净利润方面,中国海外发展以净利润430.62亿元位居榜首,碧桂园以409.82亿元位列第二,万科以380.70亿元排在第三位。现金流方面,碧桂园手握现金1469.54亿元,位居榜首;万科、中国海外发展、华润置地现金超过千亿,分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

回归产业基本面

探索新发展模式

成绩单是上一财报年度的总结,也是对下一财报年度的展望。

2021年12月召开的中央经济工作会议定下了“稳字当头、稳中求进”的发展基调。今年3月中旬,国务院金融稳定发展委员会、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等多部委,对资本市场、房地产、中概股等释放积极信号后,据不完全统计,今年以来已有六七十个城市通过解除限购、放松限贷、降低首付比例等手段,对楼市调控政策进行不同程度“松绑”。知名地产媒体人、住在南京网总编辑贾璞表示,种种迹象表明,前一阶段楼市调控力度已经见底,2022年乃至未来两三年,对房地产行业应该是政策友好年、发展友好年、合作友好年、投资机会年。但是,经过前几年的深度调整,房地产市场将会更加规范,行业将进入良币驱逐劣币的发展新阶段。

在3月31日万科2021年业绩会上,郁亮表达了对万科未来发展的底气,除了两个外部基础外,还有三个内部基础:一、万科开发业务将持续保持在行业的第一阵营,2022年实现止跌企稳,同时未来2到3年的储备有保障;二、万科的经营、服务类业务增速快,营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成良性的利润蓄水池;三、万科具备行业领先的信用评级,净负债率长期处于行业低位,“三道红线”全部符合“绿档”要求。

随着行业洗牌加速,真正具有实力的房地产企业将笑到最后。从土地储备端观察,2021年度财报显示,随着金融监管逐步加强,“三道红线”“贷款集中度”“集中供地”等政策实施之后,国内房企土储占比均有所下滑。2021年土储TOP50名单中,有24家房企同比2020年土储“缩水”,其中雅居乐集团、祥生控股集团、合景泰富集团、绿地香港、禹洲集团、中国海外发展、瑞安房地产总土储同比下降超过10%;弘阳地产、旭辉控股集团、时代中国控股、中粮控股、美的置业、正荣地产、港龙中国地产总土储同比下降超5%。在这种趋势下,龙头房企的土储量仍然稳中有增。万科企业、新城发展总土储超过1万亿平方米,成为国内当之无愧的“土储王”。

除了土地储备、现金流等硬实力外,随着进一步转向规范和企稳向好发展,房地产行业将呈现低增长、低利润、低容错、高风险的特点,回归到正轨和良性的轨道。高杠杆率等外部驱动转向苦练内功等内部驱动,房地产企业的经营体系、运营体系、管理体系、业务逻辑都将发生重大转向。

万科的经营、服务类业务增长快速,2021年整体经营服务业务贡献了400亿元的收入,其中万科云营业收入240.4亿元,同比增长32.1%;万纬物流营业收入31.6亿元,同比增长68.9%;长租公寓实现营收28.9亿元,同比增长13.9%;商业运营营收76.22亿元,同比增长20.57%。万科物业收入过去十年复合增长速超过30%,物流近三年达到52%,公寓业务近三年达到40%,印力系商业近五年达20%,这些业务仍在快速发展当中。

新城控股“住宅+商业”双轮驱动,在商业模式上“轻重并举”。持有商业的同时,以输出服务和品牌的轻资产运作模式,作为商业拓展的重要组成部分。截至期末,吾悦广场开业面积达1248.38万平方米,整体出租率为97.63%,此外物业出租及管理毛利率高达72.64%。

回归产业基本面,围绕“更好满足购房者的合理住房需求”,努力“探索新的发展模式”,万科、新城控股等排在第一梯队的房企的探索,或许在一定程度上预示房地产行业未来健康发展的新走向。(江苏经济网地产评论员 王晓非 徐 璐)