自被曝出分拆物管业务，连日来，融创中国(01918.HK)成为人们讨论热点。

7月24日，一位融创某项目离职员工向时代周报记者透露，其实融创早在一年前就开始布局物业拆分上市的事情，目前，融创的重点兵力也布局在融创物业服务集团有限公司(以下简称：融创服务)。

早前，路透社旗下IFR曾引援知情人士透露，融创中国正考虑分拆物业管理服务业务在香港上市，可能集资10亿美元(约78亿港元)。

该知情人士称，融创中国正与财务顾问就融创服务上市事宜洽谈，IPO最早可能在今年进行。

实际上，早在今年5月28日，融创中国的股东周年大会上，融创中国行政总裁汪孟德就曾表示，融创服务将在今年安排上市。

“希望通过上市来激励团队、释放价值。另外服务集团上市对融创的资产结构优化，对提升净资产、降负债率的战略是有支持的，但是现在还没有一个很刚性的时间安排。”汪孟德说。

关于目前上市进展，7月24日，时代周报记者对融创进行采访，但截至发稿，未获回应。

同日，一位接近于融创的人士告诉时代周报记者，基于目前融创中国的状况，融创服务或将采用保荐上市的方式登陆香港资本市场。

前CFO执掌融创服务

时代周报记者查询天眼查发现，近日，融创服务新增1家对外投资企业，为北京融创归心物业服务有限公司。该公司成立于2020年7月14日，法定代表人为程玲，经营范围中包含物业管理。股权关系显示，融创服务持有其公司股份100%。

7月25日，一位业内分析师向时代周报记者坦言，融创此次在北京成立公司极可能是为更好承接物业上市后的业务。

融创掌门人孙宏斌曾在2019年业绩发布会上说，融创2020年要做的三件事之一就是“优化资产结构”。他表示，今年要保持高质量的持有，会加一些东西，也会处置一些东西。

2019年2月4日，融创中国注册惠熙(香港)投资有限公司，同年3月28日又注册天津融嘉物业服务有限公司。

2019年9月，融创物业更名为融创服务，同时，将跟随融创风雨17年之久老将曹鸿玲推上融创服务总裁之位。

此后，曹鸿玲不再担任公司首席财务官，其精力更多集中到物业板块。融创中国公司秘书兼副总裁高曦在2019年9月23日之后，被委任为融创中国首席财务官。

伴随曹鸿玲调任融创服务，融创旅居的控股股东由融创房地产集团变更为融创服务，曹鸿玲成为融创旅居的董事长。据天眼查公开资料显示，曹鸿玲目前是融创服务经理及执行董事，同时也是最终受益人。

上述融创离职员工告诉时代周报记者，曹鸿玲多年来一直在融创执掌财务，这样更便于对接上市前期的财务问题，推进上市进程。

2019年11月，融创服务将注册资本从1亿增加到3亿。目前，惠熙香港则100%持股天津融嘉，天津融嘉则100%持股融创服务。

2020年5月7日，融创服务完成对开元物业的股权收购。时隔两天，融创服务推出全新子品牌“环球融创服务”。

可以看到，融创服务分拆上市进程正有条不紊推进。

业务规模再扩大

据融创中国2019年财报显示，其物业管理收入70亿元，在总营收中占比4.1 %。尽管物业服务的收入占比不大，但却是仅次于物业销售板块的项目。2016年至2018年，这项收入分别为7.33亿元、22.1亿元、50.1亿元。

目前，融创服务在国内已布局141座城市，其控股企业共27家，分布在石家庄、天津、北京、重庆、宁波、青岛、成都以及湖北、浙江、海南等省市。

公开资料显示，融创服务业务包括融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大板块，业务布局涉及高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场。利用自身业态特点，融创服务已延伸到酒店、会展、文旅等方面。

7月24日，据融创相关工作人员向时代周报记者介绍，融创服务或将通过收并购、与其他企业合作等方式，后续在全国范围进行扩张，提升其市场占有率，涉足更多的行业及业态。

据融创2019年年报数据显示，2019年融创服务管理收入及其他收入较2018年同期物业收入增加69%。物业协议在管面积约为3.5亿平方米，其中，集团地产板块现有项目储备面积1.44亿平方米，合约待转化及外拓锁定面积2.11亿平方米。

克而瑞数据显示，截至2019年，国内有15家物管公司管理面积破亿，头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到3亿平方米以上。

7月23日，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向时代周报记者坦言 ：“物业行业本身就是相对薄利行业，物业公司为了扩大收入、提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。”

从收入构成来说，融创服务的收入构成稍显模糊。融创服务2019年总营收为70亿，其中来自合营公司的物业管理费为6.52亿元，来自联营公司的物业管理服务费用为5523万元，此外的63亿均显示为公司收入。

房企掀分拆物业潮

其实，融创并不是今年第一家要拆分物业上市的房企。

中指物业研究显示，今年以来，港股共新增6家物业服务企业，仅7月上旬就有金融街物业(01502.HK)、弘阳服务(01971.HK)、正荣服务(06958.HK)三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日，港股和A股上市物业服务企业达30家，另有10家已交表。

尚未交表的融创服务是否能赶上今年的上市班车还未可知，但自2018年后，雅生活服务(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)等一批物业公司上市确实掀起了房企分拆物业的浪潮。

据华盛证券统计，上市来较发行价涨幅超过100%的物业管理公司有十家之多，如绿城服务、佳兆业美好、银城生活服务、雅生活服务、保利物业、奥园健康、时代邻里以及滨江服务，其涨幅分别达到352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33%。

显然，目前物业服务已经成为房企们的第二战线。在上半年大盘全线走稳的情况下，物业板块依然走出了好成绩。

Wind数据显示，26家A+H物业股上半年算数平均涨幅为53.6%，加权平均涨幅为117%。

物业市场逐步升温背后，房地产行业已进入存量博弈，抢占市场份额成为房企面临的问题。

有业内人士认为，房地产企业分拆物业上市，一方面可以将原本需要输血的企业变为造血的企业，拓宽融资渠道;另一方面还有利于降低债务杠杆。若融创中国能顺利将旗下物业分拆上市，相当于增加了融创中国的资产，间接起到了降负债的作用。

根据融创中国2019年报，截至2019年末，融创中国的借贷总额为3222.7亿元，总资产为9606.49亿元，总负债为8465.55亿元，资产负债率为88.12%。

7月24日，同策研究院研究总监肖云祥向时代周报记者坦言，融创服务上市的意义主要有两方面，其一是融资效应，可以通过分拆物业上市向资本市场直接融资，提升了融创整体的资金实力和市场估值，还可以创造稳定现金流，同时，获取融资后还可降低集团资金压力;其二，当前存量物业管理越来越受房企重视，很多房企都分拆物业板块单独上市，这必然是头部企业发展的一个趋势，通常上市获得资金后，可加速优化自身服务管理和运营模式，在资金充裕的情况下实现横向收购做大规模。

肖云祥表示，物业管理的一些增值服务其实毛利率极高，这样能优化数据报表，对公司估值有促进作用。

7月23日，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，物业服务本身属于轻资产行业，收入波动较小，并且物业服务企业本身受新冠肺炎疫情影响相对小，市场对其预期也会相对稳定，因此当下节点有相对较好表现。